Le guide pour comprendre chaque étape de la construction de votre maison

Faire construire une maison est l’un des plus gros projets dans une vie.  

Lorsque l’on décide à franchir le cap, on se retrouve souvent perdu dans la jungle du vocabulaire de la construction. 

On manque d’informations. 

On se pose plein de questions. 

On a l’impression que c’est un projet long et semé d’embûches. 

On vous aide à y voir plus clair. 

En moyenne, la construction d’une maison prend 10 à 12 mois et peut se découper en 5 étapes : l’avant-projet, le gros œuvre, le second œuvre, les finitions et la réception de la maison. 

Emeline Delignieres
Emeline Delignieres

Co-fondatrice, illustratrice & magicienne de l'organisation

Les étapes de construction d'une maison : le guide

Ce que vous trouverez dans cet article : 

Dans cet article, vous trouverez le descriptif de chaque étape par lesquelles vous allez passer au cours de la construction de votre maison. 

  • Nom de l’étape 
  • En quoi elle consiste 
  • Qui intervient  
  • Ce que vous avez à faire 

Prérequis : avoir défini votre apport personnel, votre capacité financière, votre prêt immobilier et les échéances de paiement.

L’avant-projet ou les pré-requis pour lancer la construction de votre maison 

L’élaboration du financement du projet 

Généralement, vous aurez besoin d’un prêt pour financer la construction de la maison (lorsque les taux d’intérêts sont bas, c’est même plus rentable de prendre un prêt). 

Vous pouvez vous adresser à un courtier ou passer directement par différentes banques et négocier votre prêt. 

Dans les 2 cas, le courtier ou le banquier vous aidera à estimer la somme que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, de l’apport personnel que vous mettez dans le projet et des aides financières auxquelles vous pouvez prétendre telles que le prêt à taux zéro (PTZ) ou des subventions locales. 

Une fois cette étape réalisée, vous aurez votre budget global et pourrez commencer les démarches pour trouver le terrain et le constructeur. 

Vous aurez ensuite le dossier de demande de prêt à constituer auprès de la banque retenue. 

Celle-ci vous adressera une offre de prêt que vous pourrez signer si les conditions vous conviennent et renvoyer par recommandé. Attention toutefois, un délai de 10 jours doit être respecté entre la réception de l’offre et son acceptation par vos soins. 

La recherche et l’achat du terrain 

Si vous n’êtes pas déjà propriétaire d’une parcelle de terrain, vous allez rechercher le terrain qui accueillera votre famille. 

Vous pouvez rechercher le terrain par vos propres moyens (en recherchant sur les sites spécialisés sur internet, sur le bon coin, en mairie des communes que vous visez) ou en passant par une agence. 

Dans votre recherche, prêtez attention à : 

  • La localisation du terrain : attractivité de la commune (et l’évolution des prix de vente des maisons), les transports en commun à proximité, les écoles, commerces, médecins, distance par rapport à votre travail … 
  • La superficie du terrain : taille du jardin une fois la maison construite, les mitoyennetés induites par la façade du terrain  
  • L’exposition du terrain : au soleil et aux vents
  • La qualité du terrain (composition du sous-sol, risques naturels) : depuis 2018, le vendeur du terrain doit réaliser une étude de sol (ou étude géologique) qui est annexée au compromis de vente. Cette étude aura une incidence sur le type de fondation à réaliser pour assurer la stabilité de la maison 
  • La viabilisation du terrain : si le terrain n’est pas déjà raccordé aux différents réseaux, cela pourra prendre une part non négligeable dans votre budget (entre 5000 et 15000€). Vous pouvez estimer ce montant en demandant le certificat d’urbanisme du terrain à la mairie. 
  • Les règles de construction imposées par le plan local d’urbanisme (PLU) : selon l’emplacement du terrain, des règles peuvent être posées sur l’occupation du sol, la possibilité ou non de faire un étage, les règles de mitoyenneté …  

Vous pouvez également consulter le cadastre pour avoir des informations complémentaires sur le terrain. 

Une fois le terrain trouvé et votre offre acceptée, vous signerez l’acte authentique de vente chez le notaire. Cela donnera lieu au paiement des frais de notaire et des frais d’agence (si une agence immobilière vous a permis d’acquérir le terrain). 

Le choix du professionnel en charge de la construction

Vous avez 3 possibilités pour faire construire votre maison : 

  • L’architecte 
  • Le maître d’oeuvre 
  • Le constructeur 

Les pratiques et les prix varient selon les différentes options. 

L’architecte 

L’architecte va vous permettre de réaliser une maison sur-mesure et va gérer les différentes étapes de la construction. 

C’est la solution qui permet le plus de personnalisation mais c’est aussi la solution la plus onéreuse. 

A savoir : lorsque la surface plancher dépasse 150m2, l’intervention de l’architecte est obligatoire. Si vous optez pour un constructeur ou un maître d'œuvre, ils travailleront avec l’architecte. 

Il existe plusieurs types d’architectes : 

  • Les architectes DPLG : “Diplômé par le gouvernement”. Ils ont été diplômés avant 2007 et leur formation leur permet d’exercer la maîtrise d’oeuvre en leur nom propre (c’est-à-dire d’avoir leur responsabilité engagée sur les constructions qu’ils mettent en oeuvre). 
  • Les architectes DE : “Diplôme d’Etat” qui permet l’exercice de leur profession depuis 2007 sans toutefois avoir la maîtrise d'œuvre en leur nom. 
  • Les architectes DE-HMONP : Ce sont des architectes DE qui disposent d’une “Habilitation à l’exercice de la Maîtrise d’Oeuvre en son Nom Propre” et qui exercent comme un architecte DPLG 

Le maître d’oeuvre

Leur niveau d’intervention est similaire à celui d’un architecte. Il va pouvoir proposer des maisons personnalisées avec un coût plus abordable qu’un architecte. 

Mais la profession n’est pas réglementée, vous aurez moins de protection qu’avec un architecte ou un constructeur. 

Si vous optez pour un maître d'œuvre, vous pouvez consulter les avis le concernant sur internet. 

Le constructeur

Le constructeur va concevoir et gérer l’ensemble des étapes de la construction de votre future maison. C’est la solution la plus abordable mais la personnalisation est plus limitée avec un catalogue de maisons plus ou moins large selon le constructeur. 

Vous souscrirez un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) qui vous protègera tout au long de la construction et vous donnera accès à des garanties une fois la maison construite (parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale de dommage-ouvrage) 

L’élaboration des plans de la maison 

Certains conseillent de choisir le professionnel chargé de la construction et d’élaborer les plans avant de trouver le terrain car la maison peut écarter certains terrains empêchant sa réalisation. 

Tout dépend de votre souhait. Si vous avez une idée précise et fixe que la maison que vous souhaitez, vous pouvez effectivement procéder dans cet ordre. Si vous privilégiez plutôt un emplacement, mieux vaut trouver le terrain en premier. Certaines communes sont très prisées entraînant une pénurie de bien. 

Selon le professionnel que vous aurez retenu, vous aurez un plan personnalisé ou un plan tiré d’un catalogue. 

Parmi les éléments à prendre en compte pour l’élaboration de vos plans : 

  • La forme de la maison souhaitée, 
  • Le nombre de pièces, 
  • La surface 
  • Les matériaux utilisés 
  • L’orientation de la maison (pour bénéficier de la luminosité, la chaleur et la ventilation)
  • L’agencement des pièces 
  • La présence d’un garage, sous-sol, grenier 

Concilier ces éléments avec vos habitudes de vie :

  • Travail à domicile 
  • Projet d’agrandir la famille 
  • Préférence pour une cuisine ouverte ou fermée 
  • Réceptions fréquentes : privilégiez un grand salon, prévoyez une chambre d’amis
  • Pour les enfants en bas âge : évitez les chambres d’enfant au dessus de la cuisine et salon pour limiter le bruit lors des siestes. 
  • Aménagements spécifiques pour les personnes à mobilité réduite
  • Prévoyez où vous allez garer votre/vos voitures ? Où allez-vous mettre une borne de recharge ou prise pour une éventuelle voiture électrique ? 
  • Si vous avez un jardin et/ou que vous bricolez : prévoyez un robinet de puisage à l’extérieur de la maison et dans le garage, une prise dans le garage et à l’extérieur de la maison où vous mettrez votre terrasse.  

Pas de panique s’il y a dans cette liste des choses auxquelles vous n’aviez pas pensé. Nous vous en reparlerons en détail dans l’article dédié aux plans. 

Dépôt du permis de construire

Une fois les plans définis, vous devrez demander le permis de construire auprès de la mairie. Généralement, cette démarche est réalisée par le constructeur. 

A compter du dépôt de votre dossier, la mairie dispose d’un délai de 2 mois pour y donner une suite favorable ou non. Plusieurs cas de figure sont possibles : 

  • La mairie vous adresse un courrier accordant le permis de construire : 🍾
  • Les 2 mois s’écoulent sans nouvelle de la part de la mairie : l’absence de réponse de la mairie vaut accord du permis de construire 🍾
  • La mairie vous adresse un courrier refusant le permis de construire : elle indique à ce moment-là les motifs de refus. 

Une fois le permis accordé, vous devrez mettre un panneau sur la façade du terrain indiquant les informations du permis de construire (cela peut être fait par le constructeur). 

Dans les 2 mois qui suivent l’accord du permis de construire, les voisins peuvent s’opposer au permis de construire à condition qu’ils prouvent le préjudice subi sur leur propriété. 

L’aménagement de l’accès au terrain 

Votre terrain doit être accessible depuis la voie publique. L’accès doit être suffisant pour laisser passer des camions (en largeur comme en hauteur). 

Si vous achetez en lotissement, cette étape est réalisée par le lotisseur. 

Si votre terrain est enclavé, vous devrez obtenir un droit de passage auprès du voisin sur le terrain duquel vous passerez.

La viabilisation du terrain 

Le terrain n’est pas toujours raccordé aux réseaux d’électricité, d’assainissement collectif, de gaz, d’eau, de téléphone lorsque vous l’achetez. 

Sur le certificat d’urbanisme du terrain (à demander à la mairie), vous trouverez les informations sur les modalités de raccordement et la distance entre les réseaux publics et principaux équipements par rapport à votre terrain. 

Etapes de construction maison avant-projet
Les étapes de construction de maison : l'avant-projet

Réussir sa construction de maison écologique

Nous avons décidé de compiler tous les éléments nécessaires, pour réussir son projet dans un kit complet.

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kit projet construction maison

Le gros oeuvre 

Il s’agit des travaux qui vont permettre de “sortir la maison de terre”. 

Le bornage du terrain 

Le bornage consiste à définir les limites d’un terrain grâce à des bornes. 

Il n’est pas obligatoire sauf : 

  • si le voisin en fait la demande, 
  • lorsque le terrain à bâtir est situé dans un lotissement, 
  • dans une zone d’aménagement concerté (ZAC).

Il est réalisé par un géomètre. 

La délimitation de la construction 

Aussi appelé piquetage, cette étape consiste à délimiter l’emplacement de la construction et des canalisations. Elle permet ainsi de délimiter la zone à creuser pour le terrassement. 

La délimitation de la construction est réalisée par un géomètre. 

Terrassement 

Le terrassement consiste à préparer le terrain en creusant la zone destinée à accueillir les fondations et les canalisations. 

Généralement, la terre décaissée est stockée sur le terrain le temps du chantier. Elle est réutilisée à la fin du chantier pour mettre à niveau le terrain ou évacuée. 

Le terrassement est réalisé par le terrassier. 

Fondations 

Les fondations constituent la base de la maison. Elles sont destinées à assurer la stabilité de la maison. 

Elles sont réalisées par le terrassier qui coule le béton dans des tranchées ou un coffrage. 

La profondeur des fondations varient selon : 

  • la nature du sol (évalué par l’étude géologique)
  • le type de construction choisi
  • le poids de la construction que les fondations vont devoir supporter

Avant de poursuivre la construction, un temps de séchage d’environ 8 jours est nécessaire. 

Mise en place du système d’assainissement 

Ensuite, le constructeur va se charger de faire installer le système pour l’évacuation des eaux usées. 

2 options sont possibles selon la localisation de votre terrain : 

  • Le raccordement au réseau d’assainissement collectif (tout à l’égout) 
  • L’installation d’un système d’assainissement autonome (fosse septique) 

Soubassement des murs 

Il s’agit de la pose de la partie inférieure des murs sur les fondations. Ils ont pour objectif de soutenir la structure globale de la maison et la protéger contre les remontées d’humidité. 

Plusieurs types de soubassement sont possibles : 

  • Hérisson
  • Vide sanitaire 
  • Sous-sol 

Le maçon est chargé de poser les soubassements. 

Dalle béton 

Le maçon va ensuite couler une dalle en béton armé sur le plancher du rez-de-chaussée de la maison (avant ou après la pose d’un isolant thermique selon le type de soubassement). 

La dalle devra ensuite sécher 1 mois avant de passer à l’élévation des murs. 

Élévation des murs 

Le maçon va ensuite poser les murs porteurs de la maison, étage compris. 

A la fin de cette étape, vous l’ossature de la maison sera constituée. 

Les murs peuvent être faits en différents matériaux : briques, parpaing, béton cellulaire, bois, paille, terre crue … Selon le budget de construction et les performances recherchées (sur le plan thermique et acoustique). 

Mise hors d’eau 

Une fois les murs posés, ce sera au tour de la charpente et de la couverture (toiture) de votre maison. On appelle cette étape la mise hors d’eau car à partir d’ici, la maison sera étanche en cas de pluie. 

Le charpentier posera votre charpente pour soutenir la couverture et contribuer au maintien de la stabilité de la maison. 

Le couvreur se chargera de la couverture destinée à rendre le toit étanche. Elle peut être composée de tuiles, ardoises, zinc … selon les règles d’urbanisme applicables à votre construction. 

Mise hors d’air

Le menuisier va poser les menuiseries extérieures de la maison : la ou les portes donnant sur l’extérieur, les fenêtres et les volets. 

On appelle cette étape la mise hors d’air car à partir de cette étape, la maison est étanche à l’air et aux vents. 

C’est à cette étape que vous devrez contacter votre assurance pour assurer votre maison. 

Etapes de construction maison gros oeuvre
Les étapes de construction de maison : le gros oeuvre

Le second oeuvre 

La mise hors d’eau hors d’air termine la phase de gros œuvre. 

S’en suit le second œuvre qui consiste à rendre habitable l’intérieur de la maison. 

L’isolation 

L’isolation est réalisée par le plâtrier-plaquiste. 

Elle peut se faire de différentes façons : 

  • isolation par l’extérieur, 
  • isolation par l’intérieur, 
  • isolation directement intégrée aux matériaux de construction.

La pose des cloisons 

Le plâtrier-plaquiste poursuit son intervention avec la poste des cloisons qui va permettre d’agencer les pièces entre elles. 

Il va également passer les gaines électriques dans les cloisons.  

Plomberie pour alimenter les équipements en eau 

Une fois les cloisons posées, le plombier interviendra afin d’installer : 

  • Le réseau de tuyauterie et d’évacuation pour approvisionner les pièces en eau
  • Les sanitaires (toilettes, douche, baignoire) 
  • Les robinetteries (évier, robinet de puisage) 
  • Le chauffe-eau ou la pompe à chaleur

Le constructeur vous contactera pour vous donner les coordonnées ou vous organiser les rendez-vous avec ses prestataires afin de choisir vos équipements.

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Lors de notre première construction de maison nous nous sommes confrontés au très grand manque d'information sur la construction de maison. Nous avons décidé de compiler tous les éléments nécessaires dans un kit projet.

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Le kit project de construction

L’électricité 

L’électricien peut intervenir en même temps que le plombier. Il va se charger de passer les câbles électriques dans les gaines déjà installées dans les cloisons. 

Il va également installer : 

  • Le compteur et le tableau électrique (la mise en route se fera par votre fournisseur d’électricité) 
  • Les prises électriques
  • Les interrupteurs
  • Les sorties pour les éclairages (spots, plafonniers, appliques murales)

La mise en place des chauffages et ventilation 

Le chauffagiste viendra installer votre dispositif de chauffage (pompe à chaleur, chaudière, radiateur …) ainsi que la ventilation mécanique contrôlée (VMC) pour assurer le renouvellement de l’air ambiant et éviter la condensation dans la maison. 

Il existe 3 types de VMC : 

  • La VMC auto-réglable, 
  • La VMC hydrogérable 
  • La VMC double flux (souvent la plus efficace thermiquement)

Etapes de construction maison second oeuvre
Les étapes de construction d'une maison : le second oeuvre

Les finitions 

Les finitions comprennent les travaux qui ont plutôt un objectif esthétique comme les revêtements de sols et murs, les portes intérieures, l’habillage de la façade. La maison pourrait être habitable à la fin du second œuvre, elle ne serait seulement pas très esthétique et confortable. 

Les revêtements de sol 

Le constructeur peut inclure dans son contrat la pose de certains revêtements comme les pièces à vivre et les salles d’eau. Vous laissant la charge des chambres pour baisser le coût de la construction. 

Les revêtements possibles sont multiples : carrelage, lino, parquet massif ou stratifié, béton ciré, moquette, jonc de mer … 

Pour faire votre choix, au delà de l’esthétique voulu, prenez en compte l’usage de la pièce et l’entretien demandé par le revêtement.  

Les revêtements muraux 

Comme pour le sol, les possibilités de revêtements sont nombreuses : carrelage mural, peinture, papier-peint, lambris, béton … 

En fonction de l’usage de la pièce, vous aurez besoin de revêtement plus ou moins résistant à l’humidité, lessivable … 

Si vous souhaitez passer une peinture blanche sur vos murs et plafonds, faire appel à un peintre professionnel peut être intéressant. Avec un pistolet de peinture, son intervention peut durer qu’une journée. Si vous le faites vous même, entre l’achat de la peinture, du matériel et de la location d’échafaudages pour atteindre le haut de la cage d’escalier et certains plafonds en hauteur, l’écart de coût n’est pas si important et vous fait gagner beaucoup de temps. 

Menuiseries intérieures

Le menuisier viendra poser : 

  • les portes intérieures 
  • les poignées 
  • l’escalier

Comme pour les revêtements de sol, le constructeur vous indiquera le moment et les fournisseurs pour faire votre choix. 

Le menuisier pourra éventuellement, si le contrat de construction le prévoit, poser 

  • les plinthes, 
  • les coffrages (pour masquer tuyaux apparents) 
  • certains meubles (les dressings encastrés, les meubles de cuisine, de salle de bain).

Travaux de façade 

La façade sera recouverte de crépi, de bardage, de pierres … en fonction de votre choix. 

Le PLU peut restreindre vos choix, en termes de matériaux comme en termes de couleurs utilisés. 

Aménagement extérieur 

Le constructeur va s’occuper du terrassement pour remettre le terrain à niveau et va nettoyer le terrain des déchets du chantier. 

Si des aménagements sont prévus dans votre contrat de construction relatif au jardin, ils seront également réalisés. 

Si vous êtes en lotissement, prévoyez un budget pour la clôture. Vous pourrez être sollicité par vos nouveaux voisins pour mutualiser les coûts de clôture.  

Test d’étanchéité à l’air 

En fin de chantier, ce test est réalisé pour valider la conformité de la construction avec la réglementation RT2012.

Souscription aux abonnements auprès des fournisseurs

Avant d’emménager, vous devrez ouvrir vos abonnements auprès des fournisseurs d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphonie/internet. 

Certains abonnements pourront être demandés par le constructeur en début de construction pour pouvoir lancer le chantier (cela peut être le cas de l’abonnement d’eau). 

Certains fournisseurs ont des délais pour l’ouverture du service. Cela peut être le cas des fournisseurs d’électricité qui peuvent avoir des délais de plusieurs semaines avant intervention. Mieux vaut éviter de s’y prendre au dernier moment pour ne pas se retrouver dans une maison sans électricité !

Etapes de construction maison finitions
Les étapes de construction de maison : les finitions

La réception de la maison 

Vous conviendrez de la date de réception de votre maison neuve avec votre constructeur. 

La réception de la maison consiste à réaliser une visite complète de la maison et de ses équipements pour relever les défauts ou malfaçons qui vont à l’encontre du cahier des charges de la construction. 

Vous pouvez être accompagné d’un professionnel pour la réception de la maison (cela représente un coût mais il vous aidera à détecter les malfaçons). 

Lors de la visite, vous devrez vérifier : 

  • La plomberie,
  • L’électricité 
  • Le chauffage et la ventilation 
  • La surface des pièces
  • Les revêtements de sols, murs, plafonds 
  • Le fonctionnement des portes et fenêtres (et leur étanchéité) 
  • Les équipement de la cuisine et des salles de bains
  • La charpente et la toiture

Plusieurs cas de figure sont possibles : 

  • Aucun défaut n’est constaté, le Procès-verbal de réception est signé sans réserve 
  • Des défauts sont constatés mais n’empêchent pas le logement d’être habité : signature du procès-verbal de réception en mentionnant des réserves. Vous allez convenir avec le constructeur des délais de réparation. 
  • Les défauts sont non-conformes aux plans initiaux, les travaux sont inachevés : vous pouvez refuser la réception de la maison et convenir d’une nouvelle date. En cas de désaccord, vous pouvez saisir le juge des référés pour obliger le constructeur à terminer les travaux. 

Si vous n’êtes pas accompagné par un expert lors de la réception de la maison et que vous constatez des défauts après la signature du procès-verbal, vous pouvez ajouter des réserves dans les 8 jours suivant la réception (ce qui n’est pas possible si vous êtes accompagné d’un expert le jour J). 

La date de signature du Procès-verbal de réception constitue le point de départ des garanties liées à la construction (parfait achèvement, biennale et décennale).

FAQ : Tout savoir sur les étapes de construction d'une maison

Quelles sont les grandes étapes de la construction ?

Un projet de construction débute par l’avant projet qui consiste à mettre en place le financement du projet, acheter le terrain, trouver le prestataire chargé de la construction. Débute ensuite le gros œuvre pour sortir la maison de terre puis le second œuvre pour l’aménagement intérieur. Le projet se termine par les finitions et la réception de la maison.

Quelles sont les étapes du gros œuvre ?

Le gros œuvre comprend, le bornage du terrain et de la construction, le terrassement, les fondations, l’installation du système d’assainissement, le soubassement des murs, la dalle béton, l’élévation des murs puis la mise hors d’eau, hors d’air.

Quelles sont les étapes du second œuvre ?

Le second œuvre comprend l’isolation, la pose des cloisons, la plomberie, l’électricité et l’installation du chauffage et de la ventilation.

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