Quelles sont les grandes étapes pour construire une maison ? 

L’avant-projet ou les pré-requis pour lancer le chantier de construction neuve

L’élaboration du financement du projet

Généralement, vous aurez besoin d’un prêt pour financer la construction de la maison (lorsque les taux d’intérêt sont bas, c’est même plus rentable de prendre un prêt).

Vous pouvez vous adresser à un courtier ou passer directement par différentes banques pour définir votre capacité d'emprunt et négocier votre prêt.

Dans les 2 cas, le courtier ou le banquier vous aidera à estimer la somme que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, de l’apport personnel que vous mettez dans le projet et des aides financières auxquelles vous pouvez prétendre telles que le prêt à taux zéro (PTZ) ou des subventions locales.

Une fois cette étape réalisée, vous aurez votre budget global et pourrez commencer les démarches pour trouver le terrain et le constructeur.

Vous aurez ensuite le dossier de demande de prêt à constituer auprès de la banque retenue.

Celle-ci vous adressera une offre de prêt que vous pourrez signer si les conditions vous conviennent et renvoyer par recommandé. Attention toutefois, un délai de 10 jours doit être respecté entre la réception de l’offre et son acceptation par vos soins.

La recherche et l’achat du terrain

Si vous n’êtes pas déjà propriétaire d’une parcelle de terrain, vous allez rechercher le terrain qui accueillera votre famille.

Vous pouvez rechercher le terrain par vos propres moyens (en recherchant sur les sites spécialisés sur internet, sur le bon coin, en mairie des communes que vous visez) ou en passant par une agence.

Dans votre recherche, prêtez attention à :

• La localisation du terrain : attractivité de la commune (et l’évolution des prix de vente des maisons), les transports en commun à proximité, les écoles, commerces, médecins, distance par rapport à votre travail…
• La superficie du terrain : taille du jardin une fois la maison construite, les mitoyennetés induites par la façade du terrain
• L’exposition du terrain : au soleil et aux vents
• La qualité du terrain (composition du sous-sol, risques naturels) : depuis 2018, le vendeur du terrain doit réaliser une étude de sol (ou étude géologique) qui est annexée au compromis de vente. Cette étude aura une incidence sur le type de fondation à réaliser pour assurer la stabilité de la maison
• La viabilisation du terrain : si le terrain n’est pas déjà raccordé aux différents réseaux, cela pourra prendre une part non négligeable dans votre budget (entre 5000 et 15000€). Vous pouvez estimer ce montant en demandant le certificat d’urbanisme du terrain à la mairie.
• Les règles de construction imposées par le plan local d’urbanisme (PLU) : selon l’emplacement du terrain, des règles peuvent être posées sur l’occupation du sol (via le coefficient d'occupation des sols COS), la possibilité ou non de faire un étage, les règles de mitoyenneté…

Vous pouvez également consulter le cadastre pour avoir des informations complémentaires sur le terrain.

Une fois le terrain trouvé et votre offre acceptée, vous signerez l’acte authentique de vente chez le notaire. Cela donnera lieu au paiement des frais de notaire et des frais d’agence (si une agence immobilière vous a permis d’acquérir le terrain).

Le choix du professionnel en charge de la construction du bâtiment

Vous avez 3 possibilités pour faire construire votre maison :

• L’architecte
• Le maître d’œuvre
• Le constructeur

Les pratiques et les prix varient selon les différentes options.

L’architecte

L’architecte va vous permettre de réaliser une maison sur-mesure, de bénéficier de plein de conseils et va gérer les différentes étapes de la construction.

C’est la solution qui permet le plus de personnalisations mais c’est aussi la solution la plus onéreuse.

A savoir : lorsque la surface plancher dépasse 150m2, l’intervention de l’architecte est obligatoire. Si vous optez pour un constructeur ou un maître d'œuvre, ils travailleront avec l’architecte.

Il existe plusieurs types d’architectes :

• Les architectes DPLG : “Diplômé par le gouvernement”. Ils ont été diplômés avant 2007 et leur formation leur permet d’exercer la maîtrise d’œuvre en leur nom propre (c’est-à-dire d’avoir leur responsabilité engagée sur les constructions qu’ils mettent en œuvre).
• Les architectes DE : “Diplôme d’Etat” qui permet l’exercice de leur profession depuis 2007 sans toutefois avoir la maîtrise d'œuvre en leur nom.
• Les architectes DE-HMONP : Ce sont des architectes DE qui disposent d’une “Habilitation à l’exercice de la Maîtrise d’Oeuvre en son Nom Propre” et qui exercent comme un architecte DPLG

Le maître d’œuvre

Leur niveau d’intervention est similaire à celui d’un architecte. Il va pouvoir proposer des maisons personnalisées avec un coût plus abordable qu’un architecte.

Mais la profession n’est pas réglementée, vous aurez moins de protection qu’avec un architecte ou un constructeur.

Si vous optez pour un maître d'œuvre, vous pouvez consulter les avis le concernant sur internet.

Le constructeur

Le constructeur va concevoir et gérer l’ensemble des étapes de la construction de votre future maison. C’est la solution la plus abordable mais la personnalisation est plus limitée avec un catalogue de maisons plus ou moins large selon le constructeur.

Vous souscrirez un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) qui vous protègera tout au long de la construction et vous donnera accès à des garanties une fois la maison construite (parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale de dommage ouvrage).

L’élaboration des plans de la maison

Certains conseillent de choisir le professionnel chargé de la construction et d’élaborer les plans avant de trouver le terrain car la maison peut écarter certains terrains empêchant sa réalisation.

Tout dépend de votre souhait. Si vous avez une idée précise et fixe que la maison que vous souhaitez, vous pouvez effectivement procéder dans cet ordre. Si vous privilégiez plutôt un emplacement, mieux vaut trouver le terrain en premier. Certaines communes sont très prisées entraînant une pénurie de bien.

Selon le professionnel que vous aurez retenu, vous aurez un plan personnalisé ou un plan tiré d’un catalogue.

Parmi les éléments à prendre en compte pour l’élaboration de vos plans :

• La forme de la maison souhaitée,
• Le nombre de pièces,
• La surface
• Les matériaux utilisés
• L’orientation de la maison (pour bénéficier de la luminosité, la chaleur et la ventilation)
• L’agencement des pièces
• La présence d’un garage, sous-sol, grenier

Concilier ces éléments avec vos habitudes de vie :

• Travail à domicile
• Projet d’agrandir la famille
• Préférence pour une cuisine ouverte ou fermée
• Réceptions fréquentes : privilégiez un grand salon, prévoyez une chambre d’amis

• Pour les enfants en bas âge : évitez les chambres d’enfant au-dessus de la cuisine et salon pour limiter le bruit lors des siestes.
• Aménagements spécifiques pour les personnes à mobilité réduite
• Prévoyez où vous allez garer votre/vos voitures ? Où allez-vous mettre une borne de recharge ou prise pour une éventuelle voiture électrique ?
• Si vous avez un jardin et/ou que vous bricolez : prévoyez un robinet de puisage à l’extérieur de la maison et dans le garage, une prise dans le garage et à l’extérieur de la maison où vous mettrez votre terrasse.

Pas de panique s’il y a dans cette liste des choses auxquelles vous n’aviez pas pensé. Nous vous en reparlerons en détail dans l’article dédié aux plans.

Dépôt du permis de construire

Une fois les plans définis, vous devrez demander le permis de construire auprès de la mairie. Généralement, cette démarche est réalisée par le constructeur.

A compter du dépôt de votre dossier, la mairie dispose d’un délai de 2 mois pour y donner une suite favorable ou non. Plusieurs cas de figure sont possibles :

• La mairie vous adresse un courrier accordant le permis de construire : 🍾
• Les 2 mois s’écoulent sans nouvelle de la part de la mairie : l’absence de réponse de la mairie vaut accord du permis de construire 🍾
• La mairie vous adresse un courrier refusant le permis de construire : elle indique à ce moment-là les motifs de refus.

Une fois le permis accordé, vous devrez mettre un panneau sur la façade du terrain indiquant les informations du permis de construire (cela peut être fait par le constructeur).

Dans les 2 mois qui suivent l’accord du permis de construire, les voisins peuvent s’opposer au permis de construire à condition qu’ils prouvent le préjudice subi sur leur propriété.

L’aménagement de l’accès au terrain

Votre terrain doit être accessible depuis la voie publique. L’accès doit être suffisant pour laisser passer des camions (en largeur comme en hauteur).

Si vous achetez en lotissement, cette étape est réalisée par le lotisseur.

Si votre terrain est enclavé, vous devrez obtenir un droit de passage auprès du voisin sur le terrain duquel vous passerez.

La viabilisation du terrain

Le terrain n’est pas toujours raccordé aux réseaux d’électricité, d’assainissement collectif, de gaz, d’eau, de téléphone lorsque vous l’achetez.

Sur le certificat d’urbanisme du terrain (à demander à la mairie), vous trouverez les informations sur les modalités de raccordement et la distance entre les réseaux publics et principaux équipements par rapport à votre terrain.

Le gros œuvre : première étape de réalisation d'un projet de construction

Il s’agit de l'ensemble des travaux qui vont permettre de “sortir la maison de terre”.

Le bornage du terrain

Le bornage consiste à définir les limites d’un terrain grâce à des bornes.

Il n’est pas obligatoire sauf :

• Si le voisin en fait la demande,
• Lorsque le terrain à bâtir est situé dans un lotissement,
• Dans une zone d’aménagement concerté (ZAC).

Il est réalisé par un géomètre.

La délimitation de la construction

Aussi appelé piquetage, cette étape consiste à délimiter l’emplacement de la construction et des canalisations. Elle permet ainsi de délimiter la zone à creuser pour le terrassement.

La délimitation de la construction est réalisée par un géomètre.

Terrassement

Le terrassement consiste à préparer le terrain en creusant la zone destinée à accueillir les fondations et les canalisations.

Généralement, la terre décaissée est stockée sur le terrain le temps du chantier. Elle est réutilisée à la fin du chantier pour mettre à niveau le terrain ou évacuée.

Le terrassement est réalisé par le terrassier.

Fondations

Les fondations constituent la base de la maison. Elles sont destinées à assurer la stabilité de la maison.

Elles sont réalisées par le terrassier qui coule le béton dans des tranchées ou un coffrage.

La profondeur des fondations varie selon :

• la nature du sol (évalué par l’étude géologique)
• le type de construction choisi
• le poids de la construction que les fondations vont devoir supporter

Avant de poursuivre la construction, un temps de séchage d’environ 8 jours est nécessaire.

Mise en place du système d’assainissement

Ensuite, le constructeur va se charger de la mise en place du système pour l’évacuation des eaux usées.

2 options sont possibles selon la localisation de votre terrain :

• Le raccordement au réseau d’assainissement collectif (tout à l’égout)
• L’installation d’un système d’assainissement autonome (fosse septique)

Soubassement des murs

Il s’agit de la pose de la partie inférieure des murs sur les fondations. Ils ont pour objectif de soutenir la structure globale de la maison et la protéger contre les remontées d’humidité.

Plusieurs types de soubassement sont possibles :

• Hérisson
• Vide sanitaire
• Sous-sol

Le maçon est chargé de poser les soubassements.

Dalle béton

Le maçon va ensuite couler une dalle en béton armé sur le plancher du rez-de-chaussée de la maison (avant ou après la pose d’un isolant thermique selon le type de soubassement).

La dalle devra ensuite sécher 1 mois avant de passer à l’élévation des murs.

Élévation des murs

Le maçon va ensuite poser les murs porteurs de la maison, étage compris. Cette étape est donc plus ou moins longue selon que votre maison est de plain-pied ou avec un étage.

A la fin de cette étape, vous l’ossature de la maison sera constituée.

Les murs peuvent être faits en différents matériaux : briques, parpaing, béton cellulaire, bois, paille, terre crue … Selon le budget de construction et les performances recherchées (sur le plan thermique et acoustique).

Mise hors d’eau

Une fois les murs posés, ce sera au tour de la charpente et de la couverture (toiture) de votre maison. On appelle cette étape la mise hors d’eau car à partir d’ici, la maison sera étanche en cas de pluie.

Le charpentier posera votre charpente pour soutenir la couverture et contribuer au maintien de la stabilité de la maison.

Le couvreur se chargera de la couverture destinée à rendre le toit étanche. Elle peut être composée de tuiles, ardoises, zinc … selon les règles d’urbanisme applicables à votre construction.

Mise hors d’air

Le menuisier va poser les menuiseries extérieures de la maison : la ou les portes donnant sur l’extérieur, les fenêtres et les volets.

On appelle cette étape la mise hors d’air car à partir de cette étape, la maison est étanche à l’air et aux vents.

C’est à cette étape que vous devrez contacter votre assurance pour assurer votre maison.

Le second oeuvre : 2e étape de construction d'une maison neuve

La mise hors d’eau hors d’air termine la phase de gros œuvre.

S’en suit le second œuvre qui consiste à rendre habitable l’intérieur de la maison.

L’isolation

L’isolation est réalisée par le plâtrier plaquiste.

Elle peut se faire de différentes façons :

• isolation par l’extérieur,
• isolation par l’intérieur,
• isolation directement intégrée aux matériaux de construction.

La pose des cloisons

Le plâtrier-plaquiste poursuit son intervention avec la pose des cloisons qui va permettre d’agencer les pièces entre elles.

Il va également passer les gaines électriques dans les cloisons.  

Plomberie pour alimenter les équipements en eau

Une fois les cloisons posées, le plombier interviendra afin d’installer :

• Le réseau de tuyauterie et d’évacuation pour approvisionner les pièces en eau
• Les sanitaires (toilettes, douche, baignoire)
• Les robinetteries (évier, robinet de puisage)
• Le chauffe-eau ou la pompe à chaleur

Le constructeur vous contactera pour vous donner les coordonnées ou vous organiser les rendez-vous avec ses prestataires afin de choisir vos équipements.

L’électricité

L’électricien peut intervenir en même temps que le plombier. Il va se charger de passer les câbles électriques dans les gaines déjà installées dans les cloisons.

Il va également s'occuper de :

• La mise en place du compteur et du tableau électrique (la mise en route se fera par votre fournisseur d’électricité)
• L'installation des prises électriques
• L'installation des interrupteurs
• La mise en place des sorties pour les éclairages (spots, plafonniers, appliques murales)

La mise en place des chauffages et ventilation

Le chauffagiste viendra installer votre dispositif de chauffage (pompe à chaleur, chaudière, radiateur …) ainsi que la ventilation mécanique contrôlée (VMC) pour assurer le renouvellement de l’air ambiant et éviter la condensation dans la maison.

Il existe 3 types de VMC :

• La VMC auto-réglable,
• La VMC hydrogérable
• La VMC double flux (souvent la plus efficace thermiquement)

Les finitions : dernière étape de la construction

Les finitions comprennent les travaux qui ont plutôt un objectif esthétique comme les revêtements de sols et murs, les portes intérieures, l’habillage de la façade. La maison pourrait être habitable à la fin du second œuvre, elle ne serait seulement pas très esthétique et confortable.

Les revêtements de sol

Le constructeur peut inclure dans son contrat la pose de certains revêtements comme les pièces à vivre et les salles d’eau. Vous laissant la charge des chambres pour baisser le coût de la construction.

Les revêtements possibles sont multiples : carrelage, lino, parquet massif ou stratifié, béton ciré, moquette, jonc de mer …

Pour faire votre choix, au delà de l’esthétique voulu, prenez en compte l’usage de la pièce et l’entretien demandé par le revêtement.  

Les revêtements muraux

Comme pour le sol, les possibilités de revêtements sont nombreuses : carrelage mural, peinture, papier peint, lambris, béton…

En fonction de l’usage de la pièce, vous aurez besoin de revêtement plus ou moins résistant à l’humidité, lessivable…

Si vous souhaitez passer une peinture blanche sur vos murs et plafonds, faire appel à un peintre professionnel peut être intéressant. Avec un pistolet de peinture, son intervention peut durer qu’une journée. Si vous le faites vous-même, entre l’achat de la peinture, du matériel et de la location d’échafaudages pour atteindre le haut de la cage d’escalier et certains plafonds en hauteur, l’écart de coût n’est pas si important et vous fait gagner beaucoup de temps.

Menuiseries intérieures

Le menuisier viendra poser :

• les portes intérieures
• les poignées
• l’escalier

Comme pour les revêtements de sol, le constructeur vous indiquera le moment et les fournisseurs pour faire votre choix.

Le menuisier pourra éventuellement, si le contrat de construction le prévoit, poser

• les plinthes,
• les coffrages (pour masquer tuyaux apparents)
• certains meubles (les dressings encastrés, les meubles de cuisine, de salle de bains).

Travaux de façade

La façade sera recouverte de crépi, de bardage, de pierres… en fonction de votre choix.

Le PLU peut restreindre vos choix, en termes de matériaux comme en termes de couleurs utilisées.

Aménagement extérieur

Le constructeur va s’occuper du terrassement pour remettre le terrain à niveau et va nettoyer le terrain des déchets du chantier.

Si des aménagements sont prévus dans votre contrat de construction relatif au jardin, ils seront également réalisés.

Si vous êtes en lotissement, prévoyez un budget pour la clôture. Vous pourrez être sollicité par vos nouveaux voisins pour mutualiser les coûts de clôture.  

Test d’étanchéité à l’air

En fin de chantier, ce test est réalisé pour valider la conformité de la construction avec la réglementation RT2012.

Souscription aux abonnements auprès des fournisseurs

Avant d’emménager, vous devrez ouvrir vos abonnements auprès des fournisseurs d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphonie/internet.

Certains abonnements pourront être demandés par le constructeur en début de construction pour pouvoir lancer le chantier (cela peut être le cas de l’abonnement d’eau).

Certains fournisseurs ont des délais pour l’ouverture du service. Cela peut être le cas des fournisseurs d’électricité qui peuvent avoir des délais de plusieurs semaines avant intervention. Mieux vaut éviter de s’y prendre au dernier moment pour ne pas se retrouver dans une maison sans électricité !

La réception de la maison

Vous conviendrez de la date de réception de votre maison neuve avec votre constructeur.

La réception de la maison consiste à réaliser une visite complète de la maison et de ses équipements pour relever les défauts ou malfaçons qui vont à l’encontre du cahier des charges de la construction.

Vous pouvez être accompagné d’un professionnel pour la réception de la maison (cela représente un coût mais il vous aidera à détecter les malfaçons).

Lors de la visite, vous devrez vérifier :

• La plomberie,
• L’électricité
• Le chauffage et la ventilation
• La surface des pièces
• Les revêtements de sols, murs, plafonds
• Le fonctionnement des portes et fenêtres (et leur étanchéité)
• Les équipements de la cuisine et des salles de bains
• La charpente et la toiture

Plusieurs cas de figure sont possibles :

• Aucun défaut n’est constaté, le Procès-verbal de réception est signé sans réserve
• Des défauts sont constatés mais n’empêchent pas le logement d’être habité : signature du procès-verbal de réception en mentionnant des réserves. Vous allez convenir avec le constructeur des délais de réparation.
• Les défauts sont non conformes aux plans initiaux, les travaux sont inachevés : vous pouvez refuser la réception de la maison et convenir d’une nouvelle date. En cas de désaccord, vous pouvez saisir le juge des référés pour obliger le constructeur à terminer les travaux.

Si vous n’êtes pas accompagné par un expert lors de la réception de la maison et que vous constatez des défauts après la signature du procès-verbal, vous pouvez ajouter des réserves dans les 8 jours suivant la réception (ce qui n’est pas possible si vous êtes accompagné d’un expert le jour J).

La date de signature du Procès-verbal de réception constitue le point de départ des garanties liées à la construction (parfait achèvement, biennale et décennale).