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Comment faire la viabiliser son terrain ? Quel prix pour la viabilisation ?

La viabilisation consiste à raccorder un terrain aux réseaux permettant de rendre la future maison individuelle qui va s'y implanter habitable (eau, électricité, assainissements collectifs, télécom, gaz). Les terrains en vente ne sont pas tous viabilisés et cela peut être une opération intéressante sur le plan financier si le coût de la viabilisation n'est pas très élevé.

Cet article s'adresse aux particuliers qui cherchent un terrain pour accueillir lors projet immobilier. Vous trouverez ici des explications sur ce qu'est la viabilisation, les démarches à réaliser, le coût de la viabilisation pour pouvoir estimer le budget à prévoir de votre côté. Vous pourrez vous positionner sur l'achat de votre terrain en connaissance de cause.

Emeline Delignieres

Un article de

Emeline Delignieres
,
Co-créatrice du blog CME
29/2/2024
Mis à jour le
29/2/2024
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Ce qu'il faut retenir sur la viabilisation de son terrain :

  • La viabilisation consiste à raccorder un terrain à différents réseaux : eau, électricité, gaz, télécom, assainissement collectif
  • Les terrains peuvent être vendus non viabilisé s'ils sont vendus par un particulier ou une agence immobilière. Ils ont l'obligation d'être viabilisé s'ils sont vendus par un promoteur immobilier, un lotisseur ou un constructeur de maison individuelle.
  • Acheter un terrain non viabilisé peut être une opération financière intéressante car les terrains viabilisés coûtent en moyenne 49% plus cher qu'un terrain non viabilisé
  • La viabilisation coûte entre 5000 et 15000€ selon la complexité des travaux et la distance entre la future maison et les réseaux existants
  • Vous devez faire une demande de raccordement pour chaque réseau à raccorder. Il est conseillé de faire les demandes dès l'obtention du permis de construire.

Qu’est-ce que la viabilisation d’un terrain ?

La viabilisation d’un terrain consiste à le raccorder aux réseaux destinés à rendre la maison habitable : eau, assainissement collectif, gaz, électricité, télécom.

Les particuliers et les agences immobilières n'ont pas l'obligation de viabiliser un terrain pour le vendre contrairement aux promoteurs immobiliers, aux lotisseurs et aux constructeurs de maisons individuelles.

Si votre terrain n’est pas raccordé au moment de l’achat, la viabilisation sera obligatoire.

Avant de réfléchir à la possibilité d’acheter un terrain non viabilisé et de réaliser vous-même les démarches, vous devez vérifier qu’il s’agit d’un terrain constructible. C’est en effet un pré-requis pour votre projet de construction. Si le terrain n’est pas constructible, l’administration refusera le chantier de viabilisation et le projet dans son ensemble.

Cette information est disponible dans le plan local d’urbanisme (PLU).

Les travaux de viabilisation ne peuvent commencer qu’une fois le permis de construire autorisé. Ils peuvent prendre entre 1 et 6 mois selon la complexité du projet. Pour un raccordement simple, on compte généralement 1 à 2 mois de travaux. Pour un projet complexe, qui nécessite une extension du réseau public de distribution, on sera plus proche de 6 mois de travaux (généralement pour des terrains situés loin des réseaux existants).

Comment estimer le prix de la viabilisation du terrain ?

Qui doit payer les frais de viabilisation d'un terrain non viabilisé ?

Le coût des travaux de viabilisation est supporté par le propriétaire du terrain qui souhaite faire construire une maison sur le terrain.

Quel est le coût de viabilisation d'un terrain ?

Les tarifs varient grandement pour une viabilisation de terrain : de 5000€ à 15000€.

Plusieurs paramètres sont responsables de la variation des tarifs des raccordements :

  • La distance entre le terrain et les réseaux existants. Si votre terrain a une grande surface, il faut prendre en compte la distance entre les réseaux existants et l’emplacement de la future maison car cela peut rajouter plusieurs mètres de raccordement supplémentaires, pas neutre sur le prix des travaux.
  • Les frais de viabilisation supplémentaires : sur certains terrains, des taxes supplémentaires peuvent s’ajouter telle que la Taxe locale d’équipement (TLE) ou la Préparation Raccordement Égout (PRE). Le certificat d’urbanisme vous indiquera si vous êtes concernés par ces taxes.  
  • La complexité des travaux : une configuration de terrain difficile, l’existence ou non de canalisation, la nature géologique du terrain ou encore son isolement vont jouer sur la difficulté de réalisation des travaux et donc sur leur prix

Pour avoir une idée tout de même au moment où vous trouverez le terrain de vos rêves, voici les tarifs auquel vous pouvez vous attendre pour vos travaux :

  • Pour le raccordement à l’électricité : Environ 1000€ (pour 30m)
  • Pour le raccordement à l’assainissement : entre 3000 et 10 000€
  • Pour le raccordement au gaz : entre 400€ et 1000€
  • Pour le raccordement à l’eau : entre 800 et 1500€
  • Pour le raccordement télécom : environ 100€

Avec la distance, ces prix peuvent augmenter. Ainsi il faudra rajouter :

  • 200€ par mètre supplémentaire au-delà de 30m pour l’électricité
  • 100€ par mètre supplémentaire creusé au-delà de 30m pour le gaz
  • 45€ par mètre supplémentaire au-delà de 10m pour l’eau

Les alternatives permettant de réduire le tarif de la viabilisation

Vous pouvez aussi choisir d’autres options pour réduire ce budget. Au lieu du raccordement au gaz, vous pouvez préférer l’installation d’une citerne sur votre terrain. De même, si le terrain ne se situe pas dans une zone collective d’assainissement, rendant le raccordement au tout à l’égout obligatoire, vous pouvez préférer l’installation d’une fosse septique sur le terrain. Cette information est disponible en mairie sur le document de zonage d’assainissement.

Estimez le coût de la maison de vos rêves

Nous avons compilé les dernières informations sur les prix de construction des maisons par régions, niveau de finition et surface pour pouvoir vous proposer un budget prévisionnel.

On l'a créé pour vous aider (et aussi parce que ça faisait plaisir à Nicolas) alors n'hésitez pas !

Quelles sont les étapes pour faire viabiliser un terrain ?

La demande de certificat d’urbanisme pré-opérationnel

Lors de l’achat d’un terrain, il est obligatoire de fournir le certificat d’urbanisme.

Si vous devez faire la démarche pour viabiliser un terrain, vous devez demander le certificat d’urbanisme à la mairie de la commune où se trouve le terrain convoité. Cette démarche est gratuite.

En plus du formulaire de demande de certificat, il vous sera demandé d’ajouter un descriptif du projet de construction. La mairie a 2 mois pour traiter votre demande de certificat d’urbanisme soit :

  • en vous adressant le document qui comportera des informations sur les différentes modalités de raccordement (état des raccordements, la proximité avec les réseaux publics et les prestataires à contacter).
  • en vous adressant une réponse négative motivée si le projet n’est pas réalisable sur le terrain.

Les informations présentes sur le certificat sont valables pendant 18 mois à compter de la délivrance du certificat.

Pour sécuriser votre achat du terrain au vu des délais administratifs, vous pouvez demander à ajouter dans la promesse d’achat une clause suspensive pour le cas où la viabilisation n’est pas réalisable.

Quand faire la demande de viabilisation ?

Une fois le certificat en votre possession, vous pourrez vous adresser aux différents prestataires pour les raccordements à faire sur votre terrain. Vous aurez en parallèle avancé sur les étapes de votre projet de construction en ayant élaboré les plans et fait la demande de permis de construire.

L’idéal est de faire la demande de viabilisation dès l’obtention du permis de construire car pendant 2 mois, aucun travaux ne pourront débuter. En effet, à l’obtention du permis de construire, vous procéderez à l’affichage du panneau de permis de construire pour faire courir le délai de recours des tiers sur votre projet. Vous pouvez utiliser ce délai à bon escient en réalisant les démarches administratives nécessaires aux travaux de viabilisation.

Les demandes de raccordement

Raccordement à l’eau :

Une première demande de raccordement du terrain au réseau d’eau doit être faite auprès de la mairie par le biais d’un formulaire de demande. Une seconde demande devra être faite auprès de la société des eaux locale.

La société vous proposera un rendez-vous avec un technicien chargé de déterminer l’emplacement du compteur et ainsi établir le devis. Une fois le devis accepté et payé, et que la commune ait accepté les travaux, ceux-ci seront réalisés.

Seuls les travaux sur votre terrain seront à votre charge, les travaux sur la voie publique seront pris en charge par la mairie.

Raccordement à l’assainissement :

Une demande de raccordement doit être faite auprès de la mairie car elle prendra en charge les travaux sur la voie publique. Les travaux sur votre parcelle seront quant à eux à votre charge.

Le prestataire capable de réaliser la viabilisation sera indiqué dans le certificat d’urbanisme.

Raccordement à l’électricité :

La demande de raccordement doit être réalisée auprès d’Enedis (parfois à une entreprise locale de distribution).

Dans la demande, il vous sera demandé différents éléments tels que :

  • la localisation du terrain
  • la puissance du raccordement souhaité
  • l’accord pour l’aménagement d’une tranchée et du fourreau pour le passage des câbles
  • le permis de construire
  • le plan cadastral
  • le plan de masse

Vous recevrez ensuite un devis que vous devrez accepter dans les 10 jours. Une fois le devis réglé, les travaux seront programmés (comptez en moyenne 4 à 6 semaines).

À la fin des travaux, un expert passera certifier la conformité des travaux et vous délivrera le consuel (nécessaire pour la mise en place de votre abonnement auprès de votre futur fournisseur d’énergie).

Raccordement au gaz :

La demande de raccordement au réseau de gaz sera réalisée auprès de GDF. La demande suit la même procédure avec le devis, le paiement, la réalisation des travaux et le passage d’un expert afin de certifier la conformité de l’installation avant la mise en service.

Si le raccordement couvre une longueur supérieure à 30m, il ne s’agit plus d’un raccordement simple mais d’une extension de réseau et nécessite l’intervention de GRDF.

Raccordement téléphonique :

La demande de raccordement au réseau télécom est à faire auprès d’Orange.

La réalisation des travaux par les entreprises de viabilisation

Une fois toutes les demandes réalisées, les devis acceptés et payés, il ne restera qu’à procéder aux travaux une fois le permis de construire validé et purgé des recours aux tiers.

Le chantier de viabilisation doit être fait avant le démarrage du chantier de construction.

La viabilisation d'un terrain en 3 questions

Combien ça coûte de viabiliser un terrain ?

La viabilisation d’un terrain coûte entre 5000 et 15000€. La fourchette est large car le prix va dépendre de nombreux paramètres comme la distance de votre future maison aux réseaux de gaz, électricité, eau, assainissement et télécom existants. Certains terrains sont soumis à des taxes. Enfin certaines caractéristiques du terrain peuvent complexifier la viabilisation comme la configuration du terrain ou la nature du sol. Pour vous faire une idée du montant à verser, vous pouvez demander le certificat d’urbanisme pré-opérationnel à la mairie qui comporte des informations sur les modalités de raccordement.

Quand faire la viabilisation d’un terrain ?

La viabilisation se fait une fois le permis de construire obtenu. C’est pourquoi il est possible d’ajouter des clauses suspensives lors de l’achat du terrain pour ne pas se retrouver coincé dans le cas où le projet n’est pas réalisable. Lorsque vous obtenez votre permis de construire, commence à courir un délai de 2 mois (à compter de l’affichage du panneau de permis de construire) pendant lequel les tiers peuvent contester le permis. Les travaux ne sont donc pas possibles à ce moment-là mais vous pouvez utiliser ce temps pour faire tous les devis et planifier les travaux de raccordement car certains prestataires ont jusqu’à 6 semaines de délai pour la réalisation des travaux.

Comment faire la viabilisation d’un terrain ?

Vous devez demander le certificat d’urbanisme opérationnel à la mairie et déposer le permis de construire. Une fois cela fait, vous devrez faire une demande de raccordement pour chaque équipement souhaité. Ainsi pour le raccordement à l’eau, vous devrez faire une demande à la mairie (pour les travaux sur la voie publique) ainsi qu’une demande à votre société locale des eaux. Pour l’assainissement collectif, si votre terrain est situé dans une zone collective d’assainissement, il sera obligatoire et vous devrez faire la demande à la mairie ainsi qu’au prestataire mentionné dans le certificat d’urbanisme. Pour le raccordement à l’électricité, vous devez faire la demande à Enedis. Pour le gaz, la demande se fait auprès de GDF et pour les télécoms, auprès d’Orange. Une fois les devis acceptés et payés, le chantier de viabilisation va commencer. Pour l’électricité et le gaz, un expert passera vérifier la conformité des travaux.

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