L’étude de sol pour une maison individuelle : une étape obligatoire ?
Comment se fait l'étude de sol pour la construction d'une maison ? Est-elle obligatoire ?
L'étude de sol permet de déterminer la nature du sol d'un terrain et les techniques de construction à mettre en œuvre dans les différentes étapes de construction et notamment lors de la réalisation des fondations qui vont venir supporter la maison.
Une étude de sol préalable sera réalisée dans certains cas par le vendeur du terrain et une étude de sol dédiée au projet sera ensuite réalisée lors de la conception de vos plans.
Cet article est destiné aux personnes qui recherchent ou vont acheter le terrain qui va accueillir leur future maison. On vous donne toutes les informations pour comprendre à quoi sert l'étude de sol, quelle étude de sol vous devez demander, combien ça coûte et comment ça se passe.
Les études de sol sont réalisées par des bureaux d'études avec des géotechniciens spécialisés pour déterminer la nature du terrain sur plusieurs mètres de profondeur, étudier les propriétés mécaniques et la présence d'éléments en sous-sol. L'objectif étant d'identifier les risques pour la stabilité de la maison et définir le type de fondations à construire.
Une étude de sol sur un terrain est valable 30 ans à condition qu'aucun changement n'ait eu lieu sur le terrain. Une étude de sol lié à un projet de construction n'est valable que pour le projet en question
Une étude de sol coûte entre 500 et 2500€ selon le type d'étude réalisée et la surface à étudier
Il existe plusieurs types d'étude de sol numéroté de G1 à G5 qui poursuivent chacune un objectif (étude préalable, conception pour avant-projet, projet ou consultation des entreprises, pour l'exécution ou un diagnostic)
L'étude de sol est obligatoire (et à la charge du vendeur) lors de la vente d'un terrain dans une zone à risque modéré ou fort (48% de la France)
Qu’est-ce qu’une étude de sol géotechnique sur un terrain ?
Quels sont les objectifs d’une étude géologique ?
Une étude de sol géotechnique est une étude réalisée par un bureau d’étude spécialisé dans la géotechnique. Elle vise à déterminer la nature d’un terrain sur plusieurs mètres de profondeur, étudier les propriétés mécaniques et la présence éventuelle d’éléments en sous-sol pouvant affecter la stabilité de la future construction.
L’étude de sol peut être réalisée aussi bien pour un projet de construction de maison individuelle que pour une extension, une piscine ou encore la réalisation d’un système d’assainissement non collectif.
L’étude de sol est propre à chaque terrain. Vous ne pouvez pas prendre pour acquis l’étude de sol réalisée sur les terrains situés dans le voisinage car si la nature du sol est certainement proche, les propriétés mécaniques ou d’autres éléments (de la roche, une cavité souterraine, une nappe phréatique, des risques de glissement de terrain, un cours d'eau…) peuvent être présents dans votre sous-sol et nécessiter des installations spécifiques.
L’étude de sol a pour objectif :
D’identifier les risques pour la future construction au vu de la nature du sol
D’identifier le type de fondations adapté au projet et au terrain (et donc son impact sur le budget de construction).
D’assurer la pérennité et la stabilité de la maison
Un terrain peut avoir différentes natures. Par exemple, un terrain peut avoir une nature argileuse. Cela entraîne des mouvements de terrain avec des retraits de la terre lors d’une période de sécheresse ou au contraire des gonflements du terrain lorsqu’il pleut beaucoup. Ces mouvements de retrait gonflement peuvent entraîner des fissures et des infiltrations d’eau si les fondations ne sont pas adaptées.
Les dégâts ne peuvent apparaître que plusieurs mois ou années après la fin de la construction de la maison et entraîner des coûts importants pour la réparation (en moyenne entre 20 000 et 40 000€) voire la démolition de la maison. L'absence d'étude peut diminuer voire retirer la couverture de l'assurance pour les réparations.
Quelle est la durée de validité d’une étude de sol ?
Une étude géotechnique a une durée de validité de 30 ans à condition que le sol n’ait subi aucun remaniement depuis l’étude (selon l’article R112-8 du Code de la construction et de l’habitation).
Lorsque l’étude géotechnique concerne la conception d’un projet, elle n’est valable que pour le projet en question. L’implantation et les propriétés de la construction sont prises en compte dans l’étude.
Quel est le coût d'une étude de sol ?
Il existe plusieurs types d’étude de sol alors forcément, les prix varient en fonction de l’étude réalisée.
Ainsi une étude de sol préalable (celle qui doit être réalisée dans certains cas pour pouvoir vendre le terrain) coûte en moyenne 500 à 800€. Une étude de sol de conception coûte quant à elle entre 1000 et 2500€ (elle est le plus souvent demandée par le constructeur).
L’étude de sol préalable ou étude de sol G1 vise à identifier les caractéristiques physiques du terrain, leur importance et de définir les principes généraux de construction grâce à des sondages, des prélèvements et des analyses en laboratoire.
L’étude de sol peut être une étude G11 pour une étude géotechnique préliminaire de site ou G12 pour une étude géotechnique d’avant-projet.
L’étude de sol donne lieu à un document contenant les résultats sur la nature du terrain et les risques géotechniques liés et les principes généraux de construction (PGC) qui donnent des préconisations sur le terrassement et les fondations, le sous-sol. Ainsi, on obtient des premières indications sur les contraintes de construction du terrain en fonction des résultats de l'étude (par exemple pour des sols argileux, il faudra adapter le type de fondations pour conserver la stabilité de la maison malgré les phénomènes de retrait et de gonflement du sol).
L’étude de sol G2 : étude géotechnique de conception
L’étude de sol G2 est une étude géotechnique de conception. Elle est recommandée pour la conception d’une maison située dans une zone exposée à des risques géologiques (risque sismique, argiles). Son objectif est de faire des recommandations par rapport à un terrain et un projet spécifique.
L’étude de sol G2 se découpe en 3 phases : avant-projet (AVP), projet (PRO), dossier de consultation des entreprises, assistance pour l’établissement des contrats de travaux (DCE/ACT).
L’étude de sol G2 AVP ou avant-projet ou avant construction :
Son objectif est de définir les différentes solutions techniques envisageables pour le projet de construction à partir des données géotechniques existantes et de l'emprise au sol prévue. Lors de cette étape, le bureau d’études élabore un programme d’investigation spécifique.
L’étude de sol G2 Pro ou Projet :
L’étude G2 Pro permet d’affiner les choix de conception grâce à des calculs de dimensionnement comprenant une approche quantitative et des valeurs seuils. Ces calculs ont pour objectif de justifier les techniques de construction à mettre en œuvre sur le projet.
L’étude de sol G2 DCE ACT ou Dossier de consultation des entreprises, assistance pour l’établissement des contrats de travaux
Cette étape permet de rédiger un dossier de consultation des entreprises et de l’assistance pour la conception des contrats de travaux afin de permettre la sélection des artisans ayant les compétences techniques pour assurer les travaux.
Cette étape permet aussi d’établir le cahier des charges, des plans et un planning de construction.
L’étude de sol G3 et G4 : études de sol d’exécution
Ce sont des études de sol en phase de construction destinées à mettre en place des mesures de supervision ou de correction.
L’étude G3 est destinée au suivi alors que l’étude G4 permet de vérifier la conformité de la construction.
L’étude de sol G5 : étude de diagnostic
C’est une étude réalisée en cours de projet ou à l’occasion d’un sinistre. L’objectif de cette étude est d’évaluer l’impact d’un élément géotechnique sur le projet ou la maison existante ou d’identifier l’origine d’un trouble sur le terrain et mettre en face les techniques de construction qui ont été mises en place.
Les différentes études de sol
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Comment savoir si on doit faire une étude de sol ?
Depuis le 1e janvier 2020, la Loi Elan (pour Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) est entrée en vigueur. Elle impose la réalisation d'une étude de sol préalable (G1) lorsque le terrain est situé dans une zone à risque modéré ou fort. Cette étude est à la charge du vendeur du terrain constructible, qu’il soit particulier ou professionnel.
Aujourd’hui près de 48% de la France est concernée. Les zones les moins concernées par cette obligation sont la Corse, les Alpes, les Pyrénées, le Massif central, les Vosges et la Bretagne mais il est possible de savoir si vous êtes concerné en vous rendant sur le site georisques.gouv.fr.
L’étude géotechnique est alors annexée à la promesse de vente.
D’autres risques peuvent aussi donner lieu à une obligation de réalisation d’une étude de sol :
Les terrains faisant l’objet d’un PPR Plan de Prévention des risques
Le risque sismique
Les risques de vides ou de compression du terrain
La demande de la banque pour l’accord du prêt
La demande de l’assureur ou de l’assurance Dommage-Ouvrage (mais en contrepartie, cela peut faire baisser le montant de l’assurance).
Cetteobligation est liée au fait que 50% des sinistres sur les maisons individuelles sont liés à la présence d’argile dans le sol. Si bien que même lorsque l’étude de sol n’est pas obligatoire, elle est conseillée pour la pérennité de la maison.
Comment remplir l’obligation de réalisation de l’étude de sol ?
Le propriétaire du terrain doit faire réaliser l’étude de sol lorsque son terrain est soumis à cette obligation. Dans le cadre de la vente d'un terrain, l'étude de sol est à la charge du vendeur. Une étude de sol préalable suffit pour remplir cette obligation (les études G1).
Vous devez faire appel à un bureau d’étude assuré sur la garantie décennale.
L’étude G12 est la plus sûre car elle donne aussi les principes généraux de construction à respecter sur le terrain. Elle est également plus protectrice car la responsabilité du bureau d’études est engagée via l’assurance dommages ouvrage.
Lorsque l’étude de sol n’est pas obligatoire, il est possible d’ajouter une clause dans le compromis de vente afin de prévoir des conditions suspensives liées à la qualité du terrain.
Comment se fait l'étude du sol ?
Pour une maison individuelle, on préconise souvent l’étude de sol G2 Avant-projet.
Une étude de sol se déroule en plusieurs étapes.
L’étude du lieu
Le géotechnicien analyse les documents existants permettant de recueillir des informations sur les aspects géotechniques du terrain comme le cadastre, les cartes géologiques, le plan de masse …
L’objectif est de déterminer le contexte géologique et les facteurs de risques globaux du site pour adapter la suite de l’étude.
La reconnaissance visuelle
La reconnaissance visuelle a pour objectif de déterminer l’homogénéité du terrain. De voir si de l’eau est présente, si dans les années précédentes des modifications du sol ont été faites sur le terrain.
Le bureau d’études détermine ensuite les endroits où des sondages du sol vont devoir être réalisés. Le géotechnicien réalise les analyses qui peuvent être réalisées jusqu’à plusieurs mètres sous le niveau actuel du terrain.
Le sol est ensuite sondé avec une tractopelle ou une tarière. Cela permet de faire des prélèvements pour identifier la nature des couches du sol.
La mesure du sol et sondage du sol
Le bureau d’études va faire des mesures de la résistance au sol et des calculs de frottement avec un pénétromètre. Cela permet de mesurer la résistance dynamique du terrain. Ces tests dépendent des résultats obtenus lors des précédentes étapes.
On va également chercher à connaître les déformations de sous-sol possibles sur le terrain en faisant ce que l’on appelle un forage pressiométrique.
Les tests en laboratoire
Le bureau d’études recueille des échantillons dans le sous-sol et les envoie en laboratoire pour analyse.
Les tests en laboratoire visent notamment à définir la teneur en argile et en eau du sol.
La rédaction du rapport et préconisations
Grâce à tous ces éléments, le bureau d’études rédige un rapport d’étude caractérisant la nature des risques. Il inclut aussi des préconisations pour maîtriser ces risques en définissant des principes généraux de construction.
Selon la norme NF P94-500, le rapport détaillé mentionne les éléments suivants :
Les fondations possibles,
L’amélioration du sol,
Les contraintes pour la création d’un sous-sol,
Les risques liés au projet,
Les investigations complémentaires éventuelles à réaliser pour réduire les incertitudes restantes à l’issue de l’étude.
Ce rapport à pour objectif de proposer les solutions techniques adaptées pour la maison. La remise du rapport est faite auprès du propriétaire du terrain ou du maître d'œuvre selon le type d'étude.
Depuis la loi Elan, l’étude de sol préliminaire est obligatoirement réalisée par le vendeur du terrain si ce dernier se situe dans une zone à risque modéré ou élevé. Les études de sol de conception peuvent être obligatoires également selon la localisation du terrain. Les études de sol restent conseillées.
Une étude de sol préalable coûte en moyenne 500 à 800€. Une étude de conception coûte quant à elle entre 1000 à 2500€. Ce prix est parfois inclus dans l’offre globale du constructeur.
Une étude de sol débute par une étude géologique du lieu par la documentation existante. Le bureau d’études procède ensuite à une reconnaissance visuelle, différentes mesures du sol et des tests en laboratoire pour déterminer la composition du sol. Cela permet d’aboutir à la rédaction d’un rapport permettant de faire des préconisations sur les principes de construction à mettre en œuvre.
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